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解码产业地产异地扩张背后的神秘密码

时间:2019-05-14 18:11:32 来源:互联网 阅读:0次

解码产业地产异地扩张背后的“神秘密码”

目前,不少开发商瞄准了产业地产(专题阅读)这片全新的 金矿 ,开始在全国范围进行异地扩张与模式输出。然而炽热狂潮背后,究竟是觊觎工业用地价格低廉的 跑马圈地 思维,还是要打造货真价实的 产业地产王国 ?在本期圆桌论道中,清控科创控股股份有限公司(下称 清控科创 )常务副总裁黄一峰、经济学博士周建成以及武汉动力联行董事长梁春将共同解开产业地产异地扩张背后的 神秘密码 。

中国房地产报:产业地产发展到一定程度,是否有必要进行异地扩张?异地扩张的意义与可行性何在?

黄一峰:一个企业发展到相应的规模后,由于开拓市场的需求,企业开始向外部寻找拓展机会。此外,也可能受到所在区域内各种生产要素成本高企等局限因素的影响,当地已经不再适宜进行大规模开发,企业不得不开始谋求全国性的布局。在全国性布局发展到相当程度后,企业也会开始放眼海外市场,着手全球性的市场布局。这种异地复制与扩张,可以说是企业与产业发展的必然规律。

周建成:只要是以开发为主业的房地产商,企业发展到一定规模后进行异地扩张都是必然选择。反观以经营为目的的开发商则没有这种异地扩张的强烈需求。由于这类企业资金实力雄厚,其开发的产业园区大多以持有经营为主,因此更加侧重在园区的经营与升级等方面的投入。

但目前国内绝大多数的产业地产企业倾向于以销售的方式进行资金回笼,经营并非其主要收益来源,这种盈利模式决定了快速的拿地、开发、销售成为其必然选择。因此,具有这些特征的开发商会选择不断地异地扩张来增加土地持有量,从而弥补自身资金实力不足的劣势。

梁春:产业在世界范围内流动,从成本高的区域流向成本低的区域是产业发展的必然规律。伴随着产业的转移,相关的产业配套也必须有所提升。因此,围绕着产业基础设施的投资者、建设者以及使用者也有这样的投资改变过程,表现出的就是异地扩张和模式输出,而这个过程必须是针对不同的主体以及需求展开的。

中国房地产报:产业地产开发商应该如何把握异地扩张的时机与速度?

黄一峰:科技园区的异地复制必须是按照产业与企业发展需求来决定。以清控科创为例,我们是否在外地开发园区主要取决于内外两方面的因素:首先是地方需求,只有地方产生了做创新、创业载体的需求的时候,清控科创才会到这个区域去;其次是自身产业资源发展程度以及企业向外拓展的需求,这种需求使在外地复制园区成为必要。只有当地政府与政策都对产业以及企业持欢迎的态度、同时产业与企业也有对外扩张的双向需求时,清控科创才会启动向外输出科技园区。真正的产业地产异地扩张必须按照产业需求进行布局,而不是仅仅因为土地便宜四处盲目扩张。

周建成:作为投资者,必须在具备了相应的实力之后才能够进行模式输出。从内部条件来说,由于异地扩张是一个资金输出、管理输出以及团队输出的过程,因此企业自身的资金状况和团队成熟度等方面都必须积累到相当的程度才可以外拓。从外部条件来说,土地资源状况、政府支持力度等方面都是影响异地扩张的重要因素。

中国房地产报:产业地产进行异地扩张的难度有那些?其中是否潜藏着相应的风险呢?

黄一峰:如果产业地产开发商是遵循产业发展规律来进行模式输出的,其中并不会有太大的风险。因为这个过程必定是当地政府与企业都存在相应的需求与意向,而中间也有专业的服务团队进行承接,从这个层面来说并无风险可言。

对于清控科创而言,管理、团队以及资金等问题并不会成为异地扩张的难点。目前丰富的产业促进发展经验、园区运营管理经验、深入的科技地产领域研究以及雄厚的产业资源等优势已经成为了清控科创进行模式输出的良好基础。

周建成:产业地产异地扩张的难度在于资金层面,同时,由于国内不同区域的土地状况并不是透明,政府关系也显得尤其重要。

与住宅地产、商业地产的销售对象不同,对于产业地产主要销售对象的企业客户来说,即使自身规模扩大了,也不代表有在外地建立分厂的必要。因此,没有认清客户需求就贸然走出去的产业地产开发商,将会在销售环节面临非常大的风险。

梁春:工业地产的天然属性必然要求开发商对地方政策以及区域法律法规有很好的认识和把握。由于本部客户不一定会随着开发商的脚步一同到外地去,因此在新区域建立新的社会络就显得非常重要。

产业地产复制需要强大的融资支持,同时也要对市场有充分的理解和把握。

中国房地产报:产业地产开发商在不同的区域必然面临着不同的市场与客户群,开发商应该如何应对其中带来的问题与挑战呢?

黄一峰:清控科创向外地输出科技园区通常有两种情况,一种情况是要把产业带到当地去,这时会需要清控科创建设相应的创新创业载体;另一种情况是当地已经有现成的创新创业载体,需要把产业引导到地方上去。

做地方产业促进,必定是要把自身掌握的客户群带到区域去,否则无法促进产业流动。而这些客户企业之所以愿意到外地去,也必然是由于与当地企业存在有机互动以及上下游的合作关系。

周建成:与有政府背景的园区相比,民营的产业地产开发商无论在政策把握、税收优惠以及服务全面性等方面都具有天然的劣势。从销售端来看,产业地产开发商提供的服务和产品可以说是处于非常被动的状态,加上目前绝大多数的产业地产开发商都是通过低廉的土地价格获取大量土地来形成差异优势,因此进行异地扩张之时,产业地产开发商必须要能够在土地资源获取环节进行风险规避。

梁春:每个地区的产业基础不一样,因而项目要做异地复制的时候必定要与地方实际情况结合起来:判断所引进的产业是否适合当地,而这个区域是否也有相应的资源来接纳引进的产业。与住宅及商业地产的客户不同,企业的需求千差万别,而且中国每个区域的产业政策都不一样,需要根据不同的地区情况因地制宜。

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